Столица Германии Берлин – город со статусом федеральной земли и самый большой город страны. Берлин был столицей как Пруссии и Германской империи,так и «гэдээровской» Германии. Берлин – это город старинных памятников и передовой современной архитектурной мысли, город деловых конференций и выставок, это город 170 музеев и коллекций, место отличного шопинга. Здесь проходят и международные фестивали (Берлинале), и театральные встречи, и карнавалы.
В то же время Берлин очень зеленый – почти одну треть его общей площади занимают парки, озера, каналы. Добавьте к этому отлаженный общественный транспорт, и получится картина комфортного мегаполиса, отлично приспособленного к разнообразным потребностям.
Поэтому неудивительно, что вместе с американскими и европейскими инвесторами все больше наших сограждан рассматривают возможность приобретения жилья в Берлине. К тому же цены на недвижимость в столице объединенной Германии все еще невысоки по сравнению с другими европейскими столицами (если в среднем квадратный метр жилой недвижимости в престижном районе Лондона стоит 15.000 евро, Парижа – до 12.000, то в Берлине – лишь 1.200). Однако не стоит думать, что купив первую попавшуюся берлинскую недвижимость, вы автоматически выгодно вложите деньги. Одна из особенностей местного рынка – его неоднородность: в этом необыкновенном городе есть и роскошные многомиллионные виллы, и пустынные «мертвые» кварталы.
Отличие Берлина от большинства европейских столиц и в том, что он не имеет единого центра. После Второй мировой войны Берлин был разделен на Восточный и Западный, так что и в объединенном в 1991 году городе сохранилось два центра. Старый административный, деловой, торговый и культурный центр – городской район Берлин-Митте (Berlin-Mitte) с улицами Унтер-ден-Линден (Unter den Linden) и Фридрихштрассе (Friedrichstrabe) – это центр Восточного Берлина. Бывший пригород Шарлоттенбург (Charlottenburg) в районе улицы Курфюрстендамм (Kurfurstendamm) и соседнего железнодорожного вокзала и станции городской электрички Цоологишер-Гартен (Zoologischer Garten) – центр Берлина Западного. К югу от Бранденбургских ворот, вокруг площади Постдамер-Плац (Potsdamer Platz) формируется новый центр Берлина. Помимо этого каждый крупный район немецкой столицы также старается «назначить» именно свой центр «главным» для жителей своего района. Соответственно, от каждой окраины к каждому центру цены растут.
Как в любой стране, в Германии есть своя особая, сложившаяся классификация жилой недвижимости. Прежде всего, это дом с участком на одну семью, или по-немецки Einfamilienhaus (EFH). Это наиболее удобный вариант, поскольку есть возможность что-то пристроить или поменять планировку. В таком доме при желании можно выделить небольшую отдельную квартиру, однако это и самый дорогой из всех видов жилья, на цену которого большое влияние оказывает сумма эксплуатационных расходов. Содержание дома на две семьи с отдельным входом, или Doppelhaus (DH), обходится дешевле, ведь фактически расходы «делятся» с соседями. Очень популярны и Reienhaeuser (RH) – «дома, стоящие в ряд», или то, что у нас принято называть «таунхаусами». Частная квартира – Eigentumswohnung (EW) – наиболее распространенный вариант жилища. Квартира является частной собственностью, но лестничная площадка, коммуникации – общая собственность жильцов. Что удивительно, в Германии можно запросто приобрести памятник архитектуры, но в этом случае покупатель должен забыть о перепланировках и непременно сохранить фасад здания. Естественно, подобные ограничения заметно снижают цену.
Цены на недвижимость в Германии зависят от трех основных факторов. Прежде всего, от месторасположения, точнее – от района. Жилье на территории бывшей Восточной Германии значительно дешевле, поскольку в основном не отвечает современным стандартам. Поэтому выгодно продать или сдать в аренду такие квартиры и дома сложно. Исключение составляют несколько городов и их окрестности, например, фешенебельный Потсдам в пригороде Берлина.
Для экономных немцев важным фактором, влияющим на стоимость жилья, является сумма будущих расходов на его содержание. Приветствуется все, что способно помочь сэкономить на воде, отоплении, электроэнергии, – современное оборудование, теплоизоляция и т. п. Более экономичное жилье при покупке обойдется дороже, но зато сбережет немало средств в ходе эксплуатации. Наконец, третий фактор – наличие развитой инфраструктуры.
Аналитики рассматривают современный рынок недвижимости Берлина как недооцененный в результате реорганизации экономики после объединения страны. Действительно, цены здесь, как уже отмечалось, ниже, чем в других европейских столицах. В настоящее время в Берлине основной ценовой диапазон составляет от ?1.000 до ?3.000 за кв. м, к тому же пока предложение существенно превышает спрос.
Например, в районе Berlin-Friedrichshain двухкомнатная квартира площадью 77 кв. м, расположенная на втором этаже старого дома постройки 1898 года и нуждающаяся в капитальном ремонте, предлагается за 25.000 евро. В то же время двухкомнатная квартира с двумя ванными комнатами площадью 63 кв. м в центре Берлина на пятом этаже в доме поблизости от популярной Александрплатц (Alexanderplatz) обойдется в 206.000 евро. Можно найти и средний вариант – трехкомнатная квартира жилой площадью 71,21 кв. м на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома постройки 1960 года в районе Вильмерсдорф (Wilmersdorf) за 85.000 евро.
В Берлине можно купить и отдельный дом. Средняя стоимость квадратного метра – 1,5-3,5 тыс., в элитных особняках – от 5 тыс. Наиболее дороги новостройки «под ключ». В зеленой зоне (в пределах досягаемости наземного метро, так называемого S-Bahn) дом в среднем будет стоить 200.000, на востоке города – 180.000. Например, виллу площадью 1.500 кв. м в тихом зеленом пригороде Кепеникк (Kopenick) предлагают по цене 520.000, а двухэтажный дом в престижном районе Берлина жилой площадью 417,78 кв. м и площадью участка 1.566 кв. м, с большим бассейном – за 1.020.000.
В черте города есть две группы озер (Tegeler See, Wannsee, Schlachtensee, Grunewaldsee, Grober Muggelsee и др.), где находятся элитные, очень дорогие дома стоимостью до нескольких миллионов евро. Любителей роскоши заинтересует вилла-дворец в неоклассическом стиле в 20 минутах езды от центра Берлина, на озере Зеддинерзее (Zeddinsee) площадью 717 кв. м и с земельным участком 5.000 кв. м, построенная в 2000 году. Вилла оборудована современной системой охраны, внутри здания – мрамор и гранитные полы, панели из ценных пород деревьев, высота потолков – 6,5 м. Дополнительный бонус – гараж для четырех авто. Такую виллу предлагают за 3.200.000.
Покупателей из стран бывшего союза в столице Германии не так много, хотя, по последним статистическим данным, в Берлине проживает более 200 тыс. русскоязычных. Наиболее любимыми у русскоговорящих жителей районами Берлина являются Шарлоттенбург (Charlotenburg), Вильмерсдорф (Wilmersdorf), Целендорф (Zehlendorf), Панков (Pankow) и Кепеникк (Kopenick).
Законы Германии относительно покупки жилья иностранцами (в том числе и из стран, не являющихся членами ЕС) вполне либеральны. Иностранцы могут приобретать любую недвижимость, включая памятники архитектуры. Процесс покупки разбивается на стандартные в общем-то этапы: поиск недвижимости, переговоры по купле-продаже, нотариальное подписание договора купли-продажи земли или недвижимости, регистрация перехода собственности в Поземельной книге. Практически инвестору необходимо приехать в Берлин только пару раз: при окончательном выборе и осмотре приобретаемой недвижимости и при подписании нотариальных актов, а прочие процессы можно произвести дистанционно. Вся процедура, включая внесение данных в госреестр собственности, занимает два-три месяца.
После окончательного выбора объекта и принятия решения о его покупке составляется договор купли-продажи, в котором, в частности, указывают условия и форма оплаты. Его подготовка и подписание происходит у немецкого нотариуса, который проводит всю сделку от начала до конца: производит проверку прав собственности продавца, оформляет все необходимые документы, включая денежные расчеты, получение всех необходимых справок и разрешений и занесение права собственности покупателя в «Поземельную книгу».
После подписания договора купли-продажи обеими сторонами нотариус открывает специальный для данной сделки нотариальный счет. Вместе с подписанием договора покупатель вносит аванс (в среднем он составляет 10% от стоимости недвижимости). Если покупатель передумал, то задаток ему не вернут. Остальная сумма должна поступить на счет в течение 28 дней. После внесения полной суммы нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество. Только после занесения права собственности покупателя в «Поземельную книгу» нотариус имеет право перечислить с вышеуказанного спецсчета деньги продавцу объекта. Так как денежные расчеты происходят через счет, контролируемый нотариусом, и продавец получает свои деньги после того, как покупатель приобрел право собственности, мошенничества при сделках с недвижимостью практически исключены (или, скажем так, сведены к минимуму).
Что касается ответственности продавца за отсутствие каких-либо недостатков проданной недвижимости, то по немецкому Гражданскому кодексу (BGB) продажа старых домов или квартир принципиально отличается от продажи новостроек. Продавец подобной недвижимости не дает никакой гарантии по части «безупречности» недвижимости. Это значит, что покупатель должен сам тщательно проверять и осматривать недвижимость, которую он собирается приобрести. В частности, тому, кто намерен приобрести квартиру, рекомендуется, кроме прочего, прочитать протоколы ежегодных заседаний владельцев данного дома, чтобы быть осведомленным о его состоянии. В протоколе об осмотре и передаче (Ubergabeprotokoll), который подписывают обе стороны, фиксируется наличие или отсутствие недостатков. Для покупателей новостроек ситуация в этом отношении выгоднее: по действующим правовым нормам продавец новостройки или еще строящегося дома обязан давать пятилетнюю гарантию на здание.
Каковы расходы при покупке? Общие расходы по сделке составляют примерно 10% от ее стоимости. Услуги посредника (комиссионные агентства или маклера, т. н. маклерский провизион) обычно составляют 3-7%; нотариальные расходы и расходы на регистрацию – 1-2% от стоимости объекта; разовый налог на покупку – 3,5% от кадастровой стоимости объекта (суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже). Разница между рыночной и кадастровой стоимостью обычно составляет 20-40%. То есть налог можно платить с меньшей суммы. Однако специалисты советуют: если объект приобретается с инвестиционными целями, то лучше указывать в договоре рыночную цену и с нее платить налог.
Расходы на содержание жилья зависят, в первую очередь, от того, насколько современными инженерными системами оно оборудовано. Немцы известны своей бережливостью, и поэтому многие внутридомовые инженерные системы ориентированы именно на это. Если жилье более экономично в эксплуатации, то оно обязательно стоит дороже. Особо бережливые хозяева даже получают льготы от государства по оплате коммунальных услуг и налогов.
Вы хотите получать доход от своей недвижимости? Тогда стоит задуматься о сдаче ее в аренду. Поскольку в Германии большинство населения не имеет своего жилья, а снимает его, арендный рынок страны очень хорошо развит. Каждый владелец имеет право сдавать свою недвижимость внаем, делают это и иностранные собственники. Риелторская фирма или маклер, через которого была приобретена недвижимость, поспособствует ее сдаче в аренду. Доходность составляет в среднем от 8% до 15% годовых. Средняя ставка арендной платы в Берлине – 4,50 за кв. м, в новых домах – 8 за кв. м (для сравнения: в Лондоне – около 20 за кв. м). Аренда двух-, трехкомнатных квартир в старых домах в престижных районах Берлина составит 300-700 в месяц. В непрестижных районах снять квартиру можно почти вдвое дешевле. Кстати, нередко в договоре аренды некоторые коммунальные расходы обозначены самостоятельной строкой и оплачиваются арендатором отдельно.
Владение недвижимостью в Германии, увы, не дает права на получение постоянного вида на жительство. Соотечественники, купившие жилье в Германии, имеют возможность оформлять стандартную туристическую визу. Те, у кого есть деловые связи со страной, могут претендовать на бизнес-визу (в этом случае разрешенный срок пребывания в Германии – шесть месяцев в году, а иногда и больше). При этом владение недвижимостью все же является для властей веским аргументом при рассмотрении заявления о предоставлении вида на жительство, так как доказывает материальную состоятельность заявителя. А если его деятельность еще и приносит пользу Германии (например, создает рабочие места), то это только поможет делу.
Относительная дешевизна жилья в Берлине – ситуация явно временная. Ежегодно стоимость его растет в среднем на 3%, а доход от инвестиций в данный сектор оценивается в 5-6% годовых. За 2006 год такие вложения принесли 15% прибыли, при том, что стоимость поднялась на 2-3%. Впрочем, по прогнозам института Eduard-Pestel, к 2030 году цены вырастут в четыре раза.
И еще один любопытный факт. В прошлом году на рынке недвижимости Берлина было заключено более 32 тыс. сделок общей стоимостью 14,83 млрд – это абсолютный городской рекорд. При этом каждый четвертый инвестор являлся иностранцем.
Мошенничество и аферы с недвижимостью в Германии
![[X] Close](/wp-content/themes/arras/images/close.png)